Crédit immobilier : le taux est un frein, mais le prix reste le véritable verrou
La BCE vient d’augmenter ses taux directeurs de 0,25 point. Cette décision pourrait progressivement peser sur les crédits immobiliers. Le scénario de taux approchant 4 % sur 25 ans d’ici la fin de l’année devient possible, sans être encore une certitude.
Mais le principal problème du marché ne vient pas uniquement des taux. Sur le terrain, de nombreux biens affichés sur les portails immobiliers ne correspondent plus à la réalité du marché. Certains sont surcotés de 20 à 30 %, parfois jusqu’à 50 % dans les cas les plus extrêmes.
Prenons un cas concret. Il y a un an, j’ai accompagné en conseil un client pour une maison située à Bron. J’avais évalué ce bien entre 480 000 et 520 000 €. Le vendeur a pourtant cédé au chant des sirènes et l’a mis en vente à 900 000 €. Un an plus tard, le prix s’est finalement négocié à 500 000 €.
Comparons maintenant les mensualités sur 25 ans, en supposant que le prix soit entièrement financé et hors assurance :
- 900 000 € empruntés à 1,40 % : environ 3 557 € par mois ;
- 500 000 € empruntés à 4 % : environ 2 639 € par mois.
Malgré un taux beaucoup plus élevé, l’achat à 500 000 € représente donc une mensualité inférieure d’environ 918 € par mois. La différence de prix pèse ici bien davantage que la hausse du taux.
Le prix finalement négocié correspondait presque exactement à mon estimation initiale, mais une année avait été perdue.
Mon constat reste le même : un bien proposé au prix du marché, correctement valorisé et accompagné d’une véritable stratégie de vente trouve généralement acquéreur dans un délai raisonnable.
Le taux peut ralentir une vente. Un prix déconnecté du marché peut la bloquer complètement.
